Comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier ?

Calculer la rentabilité de votre investissement locatif

Vous souhaitez investir dans un logement locatif ? Avant de procéder à l’acquisition de l’immobilier, songer d’abord au bénéfice que cet investissement peut vous rapporter. Pour cela, il faut donc calculer la rentabilité de l’investissement immobilière. Ce calcul ne nécessite pas forcément l’aide d’un expert, toute personne peut l’effectuer en ayant quelques notions de base. Pour vous aider à faire votre propre calcul de rentabilité, nous vous proposons la méthode suivante.

Calcul de la rentabilité brute.

La rentabilité brute ou rentabilité locative est un indicateur qui vous permet de savoir avec exactitude ce que cet investissement va vous rapporter selon le prix d’achat. Ainsi, cet indicateur a pour rôle de déterminer si le projet est intéressant ou non. Pour calculer la rentabilité brute, il faut prendre le montant du loyer sur un an et le diviser par le prix du revient. Le prix de revient, c’est le coût global de l’opération, pour l’obtenir il faut additionner le prix du bien avec les frais relatifs à l’achat. Ces frais relatifs sont différents selon les dispositions de l’acheteur, cela peut comprendre des frais d’agence, des frais de notaire, des frais bancaires, des frais de garantie bancaire et ts de frais. 
En général, la moyenne du rendement tourne autour de 3,5 % en France. Toutefois, la valeur du rendement varie selon la ville dont il est en question.

Calcul de la rentabilité nette.

Pour calculer la rentabilité nette du projet, il faut prendre une nouvelle fois le montant du loyer sur un an pour le soustraire aux charges d’exploitation et diviser le tout par le prix du revient. Les charges d’exploitations ont 2 catégories, il y a les charges obligatoires et les charges facultatives. Dans les charges obligatoires, on retrouve la taxe foncière, l’assurance des murs, les frais de syndic (pour une copropriété), les parties communes (électricité, ménage), le renouvellement de locataires et l’entretien du bien. Dans les charges facultatives, on retrouve les frais de gestion, les honoraires de location, l’assurance vacance locative et les taxes locales (défini par la commune). Parmi ces charges il y a des charges non récupérables comme la taxe foncière et des charges récupérables comme les parties communes. En général, l’ensemble des charges d’exploitations constituent 20 % à 30 % du loyer brut. En outre, il ne faut pas non plus oublier dans le calcul l’impôt sur le revenu. Puisqu’il est différent d’un contribuable à un autre, il faut donc le prendre cas par cas.

Calcul de la rentabilité nette/nette.

La rentabilité nette/nette ou nette d’imposition correspond à la rentabilité nette après impôt et plus les avantages fiscaux. Le calcul de ce dernier est complexe parce qu’il relève du cas par cas. Il faut prendre en compte plusieurs éléments comme le type de bien acquis soit un immobilier neuf ou un immobilier ancien. Dans les deux cas, l’État propose des dispositifs adaptés comme la loi Pinel (immobilier neuf) et l’avantage fiscal Cosse (immobilier ancien). De plus, si vous déclarez les travaux et les intérêts d’emprunt au fisc, ils sont déductibles du loyer. L’aide d’un professionnel peut donc être requise. 

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